Isi kandungan:
- A Tail of Two-Timing
- Siapa yang Membawa Pembeli?
- Apabila Perkara Dapat Dapatkan Sticky
- Yang lebih spesifik yang lebih baik
Ratakan ringan apabila mempertimbangkan sama ada untuk menjual dalam tempoh perlindungan penyenaraian berikutan tarikh tamat penyenaraian rumah anda, kerana anda boleh membayar komisen kepada broker penyenaraian terdahulu. Selain berhati-hati mengkaji bahasa perjanjian penyenaraian anda, anda mungkin perlu berunding dengan peguam hartanah untuk menentukan sama ada anda boleh menjual selepas penyenaraian berakhir tanpa membayar komisen. Jumlah masa yang anda tunggu dan bagaimana anda mencari pembeli boleh menjejaskan sama ada anda berhutang dengan bekas penyenaraian broker anda. Tempoh menunggu mungkin bertahan beberapa bulan atau diketepikan sama sekali.
A Tail of Two-Timing
Klausa perlindungan listing dalam perjanjian penyenaraian hartanah melindungi kepentingan broker. Ia tidak menggalakkan kolusi antara pembeli dan penjual. Peniaga yang tidak bertanggungjawab boleh menggunakan perkhidmatan broker untuk mendapatkan tawaran pembeli, kemudian pergi ke belakang broker dan menjual kepada salah satu pembeli tanpa membayar komisen penyenaraian. Bingkai masa yang dilindungi, yang dikenali sebagai tempoh "ekor", adalah jumlah masa penjual mesti menunggu selepas perjanjian penyenaraian tamat sebelum memasuki perjanjian dengan pembeli. Tempoh ini berbeza dengan kontrak dan broker, tetapi biasanya berlangsung selama 90 hari. Harvey Jacobs dari Washington Post mengesyorkan tempoh menunggu terpendek mungkin, seperti 30 hari.
Siapa yang Membawa Pembeli?
Tempoh ekor sering disalahpahami. Ia tidak semestinya menghalang anda daripada menjual rumah anda, tetapi ia boleh mengehadkan siapa yang anda boleh jual tanpa membayar komisen anda dahulu. Secara umum, menjual kepada pembeli broker yang diperoleh, atau yang secara aktif melihat rumah anda semasa tempoh penyenaraian, boleh melayakkan broker penyenaraian kepada komisen. Walaupun bahasa dalam kontrak penyenaraian berbeza-beza, banyak keadaan khusus mengenai apa yang diperlukan.
Apabila Perkara Dapat Dapatkan Sticky
Sekiranya anda memutuskan untuk menjual rumah anda sebelum tempoh ekor pada penyenaraian anda tamat tempoh, anda mungkin tidak perlu membayar komisen jika anda menjual kepada pembeli yang anda temui selepas penyenaraian tamat tempoh, yang datang kepada anda tanpa sebarang bantuan dari broker. Sebagai contoh, anda mungkin mencari pembeli sendiri melalui Internet atau rujukan rakan, selepas tempoh penyenaraian. Walau bagaimanapun, jika pembeli itu berkaitan dengan darah, perkahwinan atau perniagaan kepada pembeli yang sebelum ini melihat rumah atau meletakkan tawaran di atasnya semasa tempoh penyenaraian, anda mungkin perlu membuktikan bahawa tidak ada kolusi.
Yang lebih spesifik yang lebih baik
Ketidakjelasan dalam klausa perlindungan kontrak mungkin berfungsi dengan baik jika anda memutuskan untuk menjual dalam tempoh ekor. Mahkamah biasanya menggunakan bahasa kontrak terhadap parti yang merangkanya, oleh itu, jika firma broker menulis kontrak tanpa memperinci spesifik, mahkamah mungkin juga membaca kontrak mengikut interpretasi penjual. Sebagai contoh, dalam kes Tennessee tahun 2007, mahkamah memutuskan untuk memihak kepada penjual yang menjual rumahnya kepada pembeli yang melihat harta itu suatu hari selepas penyenaraian itu tamat tempoh. Kerana firma broker merangka kontrak yang menyatakan bahawa fasal itu digunakan untuk pembeli yang melihat rumah dalam tempoh penyenaraian, dan tidak ada lanjutan bertulis untuk penyenaraian itu dibuat, penjual tidak perlu membayar komisen.