Isi kandungan:
Menarik pencetus pembelian rumah sekali seperti yang mudah seperti membeli-belah untuk rumah mampu milik, scrabbling bersama-sama wang untuk bayaran pendahuluan, mendapatkan pembiayaan pada kadar faedah yang munasabah dan kemudian tutup.
Walau bagaimanapun, dalam tahun-tahun selepas keruntuhan kewangan A.S. 2008, yang sebahagiannya berasal dari gelembung perumahan yang disebabkan oleh pinjaman gadai janji yang tidak bertanggungjawab, pasaran perumahan mengalami pergolakan yang besar. Bahawa keadaan ekonomi melancarkan keadaan pasaran hartanah yang tidak pernah berlaku sebelumnya yang menentukan harga inventori perumahan, keterjangkauan dan pembiayaan, yang semuanya memberi kesan kepada masa pembelian yang optimum.
Walaupun pasaran tidak dapat diprediksi, pembeli berpotensi boleh mengelakkan pengambilalihan yang tidak tepat pada masa dengan mengikuti perlindungan tertentu.
Dengan harga yang rendah dan kadar faedah yang rendah, harga rumah pada tahun 2012 adalah yang paling menguntungkan sejak tahun 1970.
Jurucakap Walter Molony, Persatuan Realtors Kebangsaan (difrasi)
Tangkapan Pasaran
Pasaran hartanah A.S. akhirnya melarikan diri dari kemelesetan 2008 hingga 2011. Angka jualan rumah meningkat pada 2012 sebanyak 9.5 peratus berbanding tahun 2011, dan Persatuan Realtors Kebangsaan menjangkakan kenaikan lebih lanjut untuk sepanjang tahun 2013, menuju ke 2014.
Berita buruk jika anda ingin membeli ialah 2013 awal adalah pasaran penjual di empat daripada lima kawasan, kata Walter Molony, seorang penyelidik dan jurucakap NAR. "Alasannya ialah kami mempunyai pengambilan besar ini dalam inventori," katanya.
A.S. menetapkan rekod untuk inventori perumahan pada bulan Julai 2007 dengan lebih daripada 4 juta rumah di pasaran. Pada bulan Januari 2013, inventori jatuh kepada 1.74 juta, kejatuhan 25 peratus dari Januari 2012 dan inventori terendah sejak Disember 1999.
NAR menjangkakan kenaikan inventori bermusim pada musim bunga 2013, kata Molony, tetapi mungkin tidak mencukupi untuk mengelakkan pelbagai bida kerap atau menjatuhkan harga rumah dengan cepat.
"Harga menunjukkan kenaikan paling tinggi sejak November 2005," kata Molony. "Oleh itu, kami telah menaikkan ramalan harga kami untuk tahun ini (2013). Kami fikir harga median akan naik secara nasional sebanyak 7 peratus."
Harga median pada Januari 2013 adalah $ 173,600, 12.3 peratus di atas tahun sebelumnya, kenaikan harga tahun ke tahun berturut-turut 11 bulan berturut-turut. Unjuran NAR untuk harga median untuk tahun 2013 ialah $ 189,400.
"Kelemahan yang lebih tajam daripada pertumbuhan harga biasa adalah jika ia berterusan untuk jangka masa yang lama, maka akhirnya kita menghadapi masalah kemampuan dan anda mula harga orang keluar dari pasaran," kata Molony. "Kami belum lagi di sana."
Dengan harga yang rendah dan kadar faedah yang rendah, harga rumah pada tahun 2012 adalah yang paling menguntungkan sejak tahun 1970, katanya. Selepas bonggol perumahan tahun 2008, harga rumah rendah, menurunkan harga rumah yang rendah - kurang daripada kos pembinaan penggantian - yang banyak pelabur melompat, menyerap sebahagian besar inventori.
Faktor terkuat yang memulihkan pasaran ialah "masyarakat pemberi pinjaman telah menolak risiko … hanya memberi hipotek kepada peminjam yang paling berhutang dengan skor kredit sewenang-wenangnya," kata Molony.
Di Chicago, sebagai contoh, "pembeli bergerak," yang bergerak dari rumah pertama mereka, masih menghadapi kesukaran kerana peminjam mempunyai keperluan yang lebih ketat, kata Zeke Morris, presiden Persatuan Realtors Chicago.
"Ia telah mengecewakan beberapa pembeli pada harga yang lebih tinggi," kata Morris. "Mereka diminta lebih terperinci daripada yang pernah mereka minta sebelum ini."
Untuk kesepakatan terbaik, Molony berkata, pembeli harus bekerjasama dengan agen hartanah, sebaiknya ejen pembeli.
Bilakah saya harus membeli?
Keyakinan pengguna adalah dorongan utama untuk membuat pelaburan yang cukup besar seperti rumah, kata Molony. Mengatasi senarai keyakinan adalah keselamatan kerja.
"Sekiranya anda tidak pasti tentang kestabilan tugas anda, itu satu perkara yang besar," kata Molony. "Jika anda mempunyai jangka masa pendek jangka pendek - katakan, kurang dari beberapa tahun - anda akan menjadi lebih baik menyewa kerana kebarangkalian … anda tidak akan menerima kos urus niaga."
Pembeli tipikal hari ini merancang untuk tinggal di rumah selama 10 tahun; penjual khas telah berada di rumah selama sembilan tahun. Pada masa lalu, pakar harta tanah percaya orang terpaksa memiliki rumah mereka selama tiga hingga lima tahun untuk mendapatkan ekuiti yang mencukupi untuk membuat pelaburan itu berbaloi. Walaupun ia mengambil masa yang lebih lama untuk membina ekuiti selepas kejatuhan pasaran, "Mungkin benar sekarang atau kembali kepada itu," kata Molony.
Perancang kewangan yang disahkan Cathy Pareto menyebut tanda aras keyakinan yang lain yang perlu dipertimbangkan sebelum membeli rumah.
"Adakah anda membeli rumah dengan pasangan anda, atau adakah anda separuh separuh dengan teman lelaki atau teman wanita?" Kata Pareto. "Betapa stabilnya hubungan itu? Sebaliknya, bagaimanakah pasaran melihat?"
Kegiatan kewangan adalah satu lagi standard. "Orang ramai membuat kesilapan besar membeli rumah yang terlalu banyak untuk apa yang mereka dapat sokongan," kata Pareto. "Apakah aliran tunai anda kelihatan seperti separuh gaji anda untuk menyokong rumah baru anda? Nah, itu mungkin peregangan. Apa sumber pendapatan lain yang anda ada?"
Sekiranya calon pembeli tidak yakin dengan mana-mana isu ini, Pareto dan Molony mengesyorkan menyewa.
Lebih banyak Pertimbangan Wang
Keruntuhan pasaran perumahan dan industri perbankan telah menyebabkan peminjam gadai janji meminjamkan wang pinjaman, yang bermaksud pembeli rumah yang berpotensi memerlukan kredit "layak" untuk diluluskan untuk pembiayaan - "mungkin (skor kredit) di 720s di atas," kata Pareto. "Sekiranya anda mempunyai kredit yang kurang daripada nilai, anda mungkin berada di mata bank, cadangan yang berisiko."
Jika kredit anda adalah sesuatu yang sangat baik, anda mungkin akan menyakiti diri anda dengan pinjaman yang tidak baik.
"Anda mungkin tidak dapat memenuhi syarat untuk kadar faedah yang rendah yang tersedia untuk kebanyakan orang sekarang, dan anda tidak mahu membayar lebih daripada yang anda perlu atau patut untuk kos meminjam wang itu," kata Pareto.
Pembeli rumah pertama kali perlu mengetahui skor kredit mereka; jika ia rendah, mereka patut membetulkannya. Bayar bil anda tepat pada waktunya, jangan mengambil hutang ansuran baru dan jangan memohon kad kredit baru atau membatalkan yang lama, Molony dinasihatkan.
Pembeli memerlukan dana yang mencukupi untuk menampung bayaran balik sekitar 20 peratus daripada harga belian atau bank mungkin "tidak melihat anda," kata Pareto.
Bayaran pendahuluan untuk pembeli pembeli rumah pertama melalui pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan hanya 4 peratus daripada harga belian, kata Molony. Banyak pembeli kali pertama akan melihat kepada keluarga mereka untuk mendapatkan bantuan dengan bayaran pendahuluan.
"Secara terang-terangan, Bank Negara Ibu dan Ayah adalah cara yang sangat tradisional bahawa pemilik rumah gunakan untuk membuat pembelian mereka," katanya. Merujuk kepada kajian NAR tahunan pembeli rumah dan penjual, Molony berkata, "Apabila kami meminta pembeli rumah pertama kali, 'Apa yang anda gunakan untuk bayaran pendahuluan anda?' 76 peratus mengatakan tabungan. Dua puluh empat peratus - hadiah dari saudara atau kawan, dan biasanya itulah hadiah dari ibu bapa mereka."
Pembeli juga memerlukan wang tunai untuk menutup kos, yang berbeza dari segi geografi dan transaksi, kata Molony. Jangkakan kos penutupan 5 peratus nilai rumah.
Secara keseluruhannya, bakal pembeli perlu mengira 25 peratus daripada pendapatan kasarnya kepada prinsipal dan kepentingan gadai janji. "Itu akan membolehkan anda selesa," kata Molony.
Tanda-tanda Pasar Pembeli
Jurucakap Perhimpunan Negara Realtor Walter Molony menyenaraikan tanda-tanda ini sebagai ukuran apabila kitaran hartanah meleleh ke pasaran pembeli:
Inventori perumahan dan bekalan bulan, atau pasaran waktu, stabil atau sederhana meningkat; penjual mungkin lebih bermotivasi untuk merundingkan istilah. Bekalan enam bulan kira-kira seimbang antara pembeli dan penjual, tetapi pasaran inventori atau masa yang semakin meningkat di luar norma musim boleh menjadi tanda pasaran pembeli.
Harga rumah tidak berubah atau kurang daripada satu mata peratusan di atas inflasi. Harga yang ketara semakin meningkat meningkatkan kemampuan tetapi boleh menjadi bendera merah perumahan tempatan dan keadaan ekonomi yang buruk. Keuntungan harga jangka panjang normal dalam pasaran yang seimbang ialah 1 hingga 2 mata peratusan di atas inflasi seperti yang diukur oleh Indeks Harga Pengguna.
Hubungan antara kadar faedah gadai janji, harga rumah dan pendapatan membolehkan anda membelanjakan kurang daripada 25 peratus daripada pendapatan kasar untuk prinsipal dan kepentingan gadai janji.
Penciptaan kerja di pasaran tempatan memberikan keyakinan dan keberhasilan kepada pembeli rumah. Ekonomi miskin menjadikannya lebih mudah untuk dibeli, tetapi kehilangan pekerjaan dan kerugian penduduk bermakna ia boleh mengambil masa lebih lama daripada biasa untuk dijual pada keuntungan. Dengan pertumbuhan harga biasa, kebanyakan pembeli membina ekuiti yang cukup dalam tiga hingga lima tahun untuk membuat perdagangan.