Apakah Premium Insurans Hipotek?

Pentadbiran Perumahan Persekutuan tidak berasal dari pinjaman atau membelinya seperti Fannie Mae dan Freddie Mac. Sebaliknya, FHA menginsuranskan gadai janji, yang bermaksud FHA membayar balik kerugian bank sekiranya pinjaman anda gagal - sama seperti penanggung insurans auto membayar tuntutan anda dalam perlanggaran. Sudah tentu, wang itu harus datang dari suatu tempat. Untuk membiayai kerugian potensialnya, FHA meminta peminjam untuk membayar dua jenis premium insurans hipotek: MIP dimuka yang dimasukkan ke dalam pinjaman pada penutupan dan MIP bulanan yang dibayar bersamaan dengan pembayaran gadai janji bulanan.

MIP adalah insurans gadai janji khusus untuk pinjaman FHA-diinsuranskan. Kredit: doockie / iStock / Getty Images

Insurans Terhadap Peminjam Default

Tidak seperti gadai janji konvensional, pinjaman FHA yang diinsuranskan memerlukan bayaran pendahuluan hanya 3.5 peratus untuk ditutup. Ini menjadikan pinjaman FHA memberi cadangan yang berisiko. Sekiranya harga rumah jatuh sedikit, hasil penjualan mungkin tidak mencukupi untuk menampung kos pinjaman sekiranya bank tersebut perlu dirampas. Untuk menampung kerugiannya, FHA mengumpul MIP dari setiap peminjam dan membayar mereka ke dalam bentuk wang tunai yang dikenali sebagai Dana Insurans Mortgage Mutual. FHA menggunakan dana MMI untuk membayar kerugian pemberi pinjaman sekiranya anda ingkar pinjaman anda. Tanpa wang ini, FHA tidak akan dapat menginsuranskan pinjaman dengan bayaran rendah sedemikian.

Setiap orang membayar

MIP adalah wajib kepada semua pinjaman FHA tanpa mengira amaun peminjam tersebut. Walau bagaimanapun, peminjam dengan bayaran lebih rendah membayar MIP untuk tempoh masa yang lebih singkat. Oleh itu, jika anda meletakkan kurang daripada 10 peratus, seperti kebanyakan peminjam FHA, anda mesti membayar MIP untuk sepanjang hayat pinjaman. Jika anda meletakkan 10 peratus atau lebih, anda membayar MIP selama 11 tahun atau sehingga akhir tempoh pinjaman, yang mana lebih dahulu berlaku.

MIP Pendahuluan Dibayar di Tutup

Semua peminjam FHA membayar terlebih dahulu MIP, atau UFMIP, pada penutupan. Kadar itu ialah 1.75 peratus daripada jumlah pinjaman tanpa mengira tempoh pinjaman atau saiz bayaran pendahuluan. Jadi, jika anda meminjam $ 200,000, MIP terdahulu anda akan menjadi $ 3,500 tanpa mengira sama ada anda mempunyai 15 atau pinjaman 30 tahun. FHA secara automatik menambah pembayaran kepada baki pinjaman anda pada penutupan - anda tidak perlu membayar tunai. UFMIP adalah bayaran satu kali. Sebaik sahaja anda membayar, anda tidak akan diminta mendapatkan wang ini lagi.

MIP Tahunan Dibayar Bulanan

MIP tahunan lebih rumit kerana kadarnya berbeza mengikut istilah gadai janji anda dan saiz bayaran pendahuluan anda. Juga, FHA menukar kadar MIP tahunan dengan frekuensi relatif, sehingga pinjaman yang berasal dari tahun 2010 akan mempunyai kadar yang berbeza daripada pinjaman 2015. Pada masa penerbitan, pinjaman 30 tahun dengan bayaran pendahuluan minimum 3.5 peratus mempunyai caj MIP tahunan sebanyak 0.85 peratus daripada jumlah pinjaman. Peminjam dengan gadai janji 15 tahun mempunyai kadar antara 0.45 hingga 0.95 peratus. Walaupun dipanggil MIP tahunan, anda sebenarnya membayar premium dalam 12 ansuran yang sama termasuk dalam pembayaran gadai janji bulanan anda.

Membatalkan MIP pada Pinjaman Lama

Sekiranya pinjaman anda ditutup sebelum 3 Jun 2013, FHA secara automatik membatalkan MIP apabila nisbah pinjaman kepada nilai atau LTV mencapai 78 peratus. LTV anda ialah amaun yang telah anda bayar untuk membayar pinjaman anda yang dibahagikan dengan nilai terakhir yang diketahui oleh FHA di rumah anda - ini biasanya akan menjadi harga pembelian. Oleh itu, jika anda meminjam $ 200,000 untuk membeli rumah $ 210,000, LTV anda adalah 95 peratus. Apabila anda membayar pinjaman kepada $ 163,000, LTV anda jatuh di bawah 78 peratus dan MIP jatuh. Untuk pinjaman 30 tahun, anda mesti membayar MIP sekurang-kurangnya 60 bulan sebelum FHA membatalkan pembayaran. Mengenai pinjaman ditutup selepas 3 Jun 2013, tidak ada cara untuk membatalkan MIP kecuali dengan membayar baki pinjaman sepenuhnya.