Isi kandungan:
Pembiayaan pemilik berlaku apabila pemilik harta tanah bersetuju untuk menerima bayaran terus dari pembeli dan bukannya menerima harga belian secara sekaligus dari institusi pemberi pinjaman. Pembeli biasanya bergerak dengan serta-merta, tetapi tidak mengambil gelaran sehingga dia menyelesaikan semua pembayaran. Pengaturan ini biasanya dikenali sebagai kontrak tanah. Walaupun undang-undang South Carolina yang mengawal kontrak tanah adalah serupa dengan negara-negara lain, mereka mempunyai ciri-ciri tersendiri.
Gadai Janji dan Pencen
Seorang pembeli di bawah kontrak tanah mengambil hak ke atas tanah yang tertakluk kepada mana-mana gadai janji atau liens yang ada sebelum ini. Oleh itu, pembeli harus melakukan pencarian gelaran di pejabat rekod tanah daerah sebelum kontrak ditandatangani, dan sebelum ia mengambil hak miliknya. Jika harta itu tertakluk kepada gadai janji atau lien yang direkodkan pada masa penjual memindahkan tajuk, pembeli mengambil harta itu tertakluk kepadanya, tetapi mempunyai tuntutan undang-undang terhadap penjual untuk ganti rugi. Sekiranya gadai janji atau lien tidak direkodkan, ia akan dipadamkan apabila gelaran melaluinya kepada pembeli, walaupun pemegang gadai janji atau pemegang lien masih akan mempunyai tuntutan tidak bercagar terhadap penjual untuk jumlah yang tertunggak.
Lalai
South Carolina menawarkan kurang perlindungan formal kepada pembeli di bawah kontrak tanah daripada undang-undang banyak negeri lain. Ia membenarkan kontrak tanah mengandungi peruntukan pelucuthakan yang memberi hak kepada penjual untuk merampas harta itu tanpa merampas atau membayar pampasan jika pembeli mungkir pada bila-bila masa semasa tempoh pembayaran ansuran. Ini bermakna pembeli tidak memiliki ekuiti di rumah sehingga dia mengambil hak milik undang-undang. Pembeli dan penjual bebas merundingkan pengaturan yang lebih saksama dalam kontrak tanah.
Bantuan yang Pantas
Kerana konsekuensi keras pelucuthakan, pembeli yang kehilangan segala pembayaran dalam kontrak tanah boleh merayu kepada mahkamah ekuiti untuk pelepasan. Walaupun tiada perlindungan undang-undang wujud untuk membantu pembeli yang kehilangan, kes 2002 South Carolina Lewis v. Premium Inv. Corp. mendakwa bahawa hakim South Carolina mempunyai hak untuk memaksa penjual untuk merampas, menjual harta tersebut pada jualan kehakiman dan hasil pulangan yang melebihi hutang tertunggak pembeli kepada pembeli, dengan itu memelihara ekuiti pembeli. Ia juga menetapkan bahawa mahkamah boleh membenarkan pembeli peluang kedua untuk memiliki harta itu jika dia membayar pemilik baru jumlah hutang tertunggaknya dalam tempoh penebusan tertentu yang ditetapkan oleh mahkamah. Ubat-ubatan ini diberikan oleh mahkamah hanya jika fakta-fakta kes menunjukkan bahawa ketidakadilan akan sebaliknya mengakibatkan.
Pemindahan Tajuk
Selepas pembeli melengkapkan semua pembayaran, penjual diwajibkan memindahkan tajuk kepada pembeli. Kebanyakan kontrak tanah memerlukan penjual untuk menyediakan "tajuk yang boleh dipasarkan," yang bermaksud bahawa tidak ada lien atau gadai janji yang belum dibayar atas harta tersebut. Jika penjual tidak memindahkan tajuk, atau jika dia memindahkan tajuk dengan kecacatan, seperti gadai janji yang tidak dibayar, pembeli boleh menuntut bantuan. Dia boleh mendapatkan ganti rugi daripada penjual, seperti jumlah gadai janji yang tidak dibayar, atau dia boleh meminta mahkamah untuk memerintahkan pejabat rekod tanah daerah untuk memindahkan hak milik kepada harta itu kepadanya.