Undang-undang Kontrak Tanah Indiana

Kontrak tanah adalah jenis pembiayaan penjual.Ia berfungsi seperti gadai janji, tetapi bukannya sebuah bank yang menyediakan pembiayaan, penjual membiayai penjualan hartanah secara ansuran. Pembeli biasanya dibenarkan masuk ke dalam harta tersebut sebaik sahaja kontrak ditandatangani, tetapi dia tidak mendapat hak milik hak miliknya sehingga dia menyelesaikan pembayaran. Indiana telah mengubah undang-undang kontrak tanah tradisi untuk menjadikannya lebih adil kepada pembeli.

Undang-undang Tanah Kontrak Tanah Indiana: Pattanaphong Khuankaew / iStock / GettyImages

Kebebasan untuk Menegosiasikan Terma Pembayaran

Seorang pembeli boleh mendapatkan pembiayaan penjual jika dia tidak dapat memperoleh kredit atau tidak dapat membayar pembayaran balik. Daripada kehilangan pembeli, penjual mungkin bersetuju untuk menjualnya dengan kontrak. Syarat pembayaran di bawah kontrak tanah biasanya lebih fleksibel daripada pembiayaan pihak ketiga, walaupun mereka tidak perlu. Ramai penjual akan bersetuju untuk melepaskan bayaran pendahuluan, sebagai contoh, sebagai pertukaran untuk harga pembelian yang lebih tinggi. Pihak-pihak mempunyai kebebasan luas untuk merundingkan syarat-syarat di bawah undang-undang hubungan Indiana.

Pembeli Dapat Pemilikan Segera, Tetapi Tidak Tajuk

Pembeli biasanya berhak untuk memiliki harta itu sebaik sahaja dia menandatangani kontrak itu, sebaik sahaja ia membuat bayaran pendahuluan atau sebaik sahaja dia membayar ansuran berkala pertama. Selepas itu, penjual tidak mempunyai hak untuk memasuki harta itu daripada pemilik harus memasukkan harta yang disewa. Walau bagaimanapun, tajuk undang-undang ke hartanah itu tetap dengan penjual sehingga pembeli membuat pembayaran yang dijadualkan. Penjual juga menyimpan pemilikan fizikal surat ikatan hak. Hal ini menghalang pembeli daripada cuba menjual atau membiayai projim bahawa dia belum sepenuhnya memiliki. Apabila pembeli membuat bayaran terakhir, penjual diwajibkan untuk membantu pembeli memindahkan tajuk.

Apa Yang Terjadi jika Pembeli Tidak Boleh Bayar

Kelemahan terbesar dengan kontrak tanah ialah apa yang berlaku jika pembeli tidak dapat membayar. Sebelum ini, pembeli yang ingkar akan kehilangan keseluruhan pelaburannya, dan penjual boleh merampas harta itu tanpa melalui prosedur perampasan. Jadi, walaupun pembeli membuat pembayaran sebanyak 99 kali dan hanya dapat melepaskannya, dia boleh kehilangan segala-galanya. Indiana telah mengubah undang-undangnya untuk membetulkan keadaan di mana pembeli mungkir selepas menyelesaikan banyak pembayaran. Sekiranya ekuiti pembeli dalam hartanah pada masa lalai adalah "ketara," seperti yang ditakrifkan oleh undang-undang, penjual mesti memulakan prosedur perampasan formal di mahkamah dan bukan hanya mengambil balik harta itu. Pembeli berhak mendapat pampasan bagi ekuiti terkumpul sebelum penjual boleh mengambil semula harta tersebut.

Akta SAFE

Penguatkuasaan Keselamatan dan Adil bagi Akta Pelesenan Gadai janji 2008 ("akta SELAMAT") menghendaki negeri meluluskan perundangan yang memerlukan pelesenan untuk peminjam pinjaman hartanah. Akta SAFE Indiana telah berkuatkuasa pada Jun 2010. Ia menghendaki pihak yang memperluaskan pembiayaan untuk pembelian hartanah, termasuk penjual di bawah kontrak tanah, untuk dilesenkan. Proses pelesenan adalah mahal dan memakan masa. Anda tidak perlu mendapatkan lesen, bagaimanapun, jika anda menjual rumah yang pernah anda tinggalkan, menjual harta kepada saudara terdekat, atau menjual bangunan komersial.